왜 지금 강남 조합원에 분담금 유예인가?

재건축·재개발 분담금 유예가 2019년 한남3구역의 1년짜리 제안에서 7년으로 늘어나기까지 채 6년이 걸리지 않았습니다. 배경에는 두 개의 구조적 힘이 작동하고 있습니다.

첫째는 공사비 인플레이션입니다. 우크라이나 전쟁 이후 철근·레미콘·인건비가 연쇄 급등하면서 평당 공사비는 2019년 대비 40~60% 수준 오른 현장이 속출했습니다. 조합원 분양가가 이를 따라 올랐고, 권리가액과의 차이인 분담금도 덩달아 수억 원 단위로 뛰었습니다.

둘째는 대출 규제입니다. 2023~2025년 스트레스 DSR 단계적 적용으로 고가 아파트 조합원이라도 추가 분담금 전액을 대출로 충당하기 어려워졌습니다. 강남 3구 고가 아파트일수록 이미 LTV·DSR 한도가 기존 보유 주택에 묶여 있습니다.

여기에 조합원 노령화가 겹칩니다. 압구정·성수 등 1970~1980년대 준공 단지의 원주민 조합원 다수는 60~70대입니다. 현금 수입은 줄었고, 수십억 원 아파트를 보유해도 분담금 수억 원을 즉시 현금으로 조달하기는 구조적으로 어렵습니다. 시공사가 유예를 제안하는 것이 아니라 조합원이 유예를 줄 수 있는 회사를 선택하는 구도가 됐습니다.

시공사 입장에서는 강남아파트 조합원 분담금을 유예해줘도 향후 가치 상승분을 고려할 때 신용을 공여하는 시공사 신용 리스크가 커진다고 판단하지 않기 때문입니다. 따라서 강남권이 아닌 다른 곳까지 확산될 가능성이 크지 않은 이유이고, 다른 서울 재건축 조합원들에게는 역차별이 될 수 있습니다.

시공사의 자금 조달 메커니즘

유예를 제공하는 시공사는 공짜로 돈을 빌려주는 것이 아닙니다. 세 가지 경로로 자금을 조달·운용합니다.

첫째는 미수금 계상과 PF 활용입니다. 분담금 유예분은 시공사 재무제표에 조합에 대한 미수채권으로 잡힙니다. 시공사는 이를 담보로 프로젝트 파이낸싱 대출을 별도로 일으키거나, 기존 PF 한도에 통합 운용합니다. 현재 건설사들의 PF 금리는 연 5~7% 수준이므로, 7년 유예 시 복리 이자 비용은 분담금 원금의 40~60%에 달할 수 있습니다.

둘째는 책임조달 구조입니다. 현대건설이 압구정2구역에서 처음 도입한 책임조달은 조합원이 금융권 대출을 받지 못할 때 시공사가 직접 자금을 조달해주는 방식입니다. 사실상 시공사가 비은행 금융기관 역할을 자임하는 것으로, 분담금 채권의 신용 리스크를 시공사가 일차적으로 흡수합니다.

셋째는 후분양 연계 운용입니다. 일부 사업지에서는 일반분양을 통한 수입금으로 유예 분담금의 금융비용을 충당하는 구조를 설계합니다. 분양 시점과 입주 시점의 자금 흐름을 맞추는 일종의 내부 헤지입니다.

핵심 질문: 이 비용은 어디로 가는가

분담금 유예에 수반되는 금융비용이 일반분양가에 전가될 가능성은 매우 높습니다. 재건축 사업비 구조에서 조합 수지는 일반분양 수입에서 공사비와 기타 사업비를 뺀 값으로 결정됩니다. 분담금 유예에 따른 금융비용이 시공사 원가에 편입되면, 시공사는 공사비 협상 과정에서 이를 청구하거나 조합 사업비에 반영시킵니다. 결국 조합의 사업 수지를 맞추려면 일반분양가를 올리거나, 조합원 권리가액 산정을 조정하거나, 둘 다를 해야 합니다.

빵빵백(0-0-100) 구조의 확산도 같은 맥락입니다. 입주 전 분할 납부 대신 마지막에 일시 납부하는 방식은 조합원에게 편리하지만, 시공사 입장에서는 자금 회수가 지연되는 만큼 금융비용이 누적됩니다. 이 비용은 결국 사업비 총액에 포함됩니다.

시장 왜곡의 위험도 있습니다. 수주 경쟁에서 더 긴 유예를 제시하는 회사가 선택받는 구조가 굳어지면, 건설사들은 재무 건전성이 아닌 유예 기간으로 경쟁하게 됩니다. 재무 여력이 충분하지 않은 건설사가 무리한 유예를 약속했다가 준공 전후 유동성 위기를 맞는 시나리오는 배제할 수 없습니다.

조합원이 놓치는 세 가지 함정

첫째, 유예는 무이자 면제가 아닙니다. 책임조달 구조라도 이자 비용이 어딘가에 반영됩니다. 계약서상 이자 부담 조건, 복리·단리 여부, 분담금 확정 시점을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

둘째, 유예 기간 중 부동산 시장 변동 리스크를 조합원이 집니다. 입주 후 7년 뒤 시장이 하락 국면이라면, 주택을 매각해 분담금을 납부하려 해도 시세가 분담금을 흡수하지 못할 수 있습니다.

셋째, 대출 규제 변화 리스크가 있습니다. 현재 DSR 규제 기준으로 감당 가능한 대출이라도, 7년 뒤 규제 환경이 달라지면 분담금 대출 자체가 불가능해질 수 있습니다. 특히 연령이 높은 조합원은 만기 도달 시점의 소득 증빙 문제가 발생합니다.

감독 당국의 시각과 법적 쟁점

2019년 한남3구역 당시 도시정비법 위반 논란이 불거진 것은 시공사가 조합원에게 금전적 이익을 제공하는 행위가 수주 청탁 금지 규정에 저촉될 수 있기 때문이었습니다. 이후 관행이 확산하면서 사실상 묵인 상태가 됐지만, 법적 공백이 해소된 것은 아닙니다. 책임조달 구조는 특히 건설사의 금융업 영위 여부 문제를 제기할 수 있으며, 조합원에게 직접 자금을 제공하는 행위가 여신업 또는 대부업 규정에 걸릴 소지가 있습니다.

분담금 유예는 조합원에게 단기적으로 숨통을 틔워주는 제도이지만, 사업비 구조 전체로 보면 금융비용의 이연에 불과합니다. 비용 자체가 사라지는 것이 아니라, 누가 언제 부담하느냐가 바뀌는 것입니다. 수주 경쟁의 심화가 유예 기간을 계속 늘리는 방향으로 작용하는 한, 이 비용은 결국 분양가·공사비·조합원 분담금 어딘가에서 다시 모습을 드러낼 것입니다.